Актуальные проблемы правового регулирования счетов эскроу. Л. А. ЕМЕЛИНА, А. Е. ЕРМОЛАЕВ

Статья посвящена актуальным проблемам правового
регулирования счетов эскроу в условиях расширения
пределов их использования для финансирования стро-
ительства многоквартирных жилых домов и индиви-
дуальных жилых домов. Выявляется соотношение
между договором счета эскроу и договором условного
агентирования (эскроу). Предлагается рассмотреть
вопрос о возможности проведения индексации пре-
дельной суммы страхового возмещения Агентством по
страхованию вкладов при банкротстве эскроу-агента
по договору счета эскроу, заключаемому с дольщиком
по договору долевого участия в строительстве.

Л. А. ЕМЕЛИНА,

доцент кафедры правового обеспечения рыночной

экономики Института государственной службы
и управления Российской академии народного
хозяйства и государственной службы при
Президенте РоссийскойФедерации, кандидатюридических наук

А. Е. ЕРМОЛАЕВ, .
специалист Юридического департамента некоммер
ческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»

В российской действительности традиционно остро стоит вопрос о защите прав граждан – участников долевого строительства. Проблема обманутых дольщиков давно вышла за пределы публицистических штампов и перешла в разряд системных проблем экономической и социальной сфер жизни страны.
При дореформенной системе исполнения дольщиком своих денежных обязательств перед застройщиком сохранялся целый каскад правовых рисков, объединенных одним общим обстоятельством: денежные средства дольщика подлежали передаче застройщику до передачи объекта долевого строительства. Зачастую недобросовестные застройщики практиковали заключение договоров долевого участия с заведомо включенными в них положениями, которые противоречили императивным требованиям российского законодательства. Как известно, стоимость квартиры на этапе котлована ввиду наличия повышенных правовых рисков и длительности капитального строительства многоквартирного дома является существенно более низкой по сравнению со стоимостью готового объекта долевого строительства. Впоследствии договоры долевого участия в строительстве признавались недействительными и право собственности на объекты долевого строительства возвращалось к застройщику с сохранением за ним права распоряжаться этим имуществом на более выгодных условиях после роста стоимости объекта по факту ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Менее запутанными и более очевидными рисками для дольщиков были случаи несостоятельности (банкротства) застройщиков, в результате чего работы по строительству многоквартирных жилых домов приостанавливались. 
Анализ практики применения договора счета эскроу показывает довольно редкую распространенность этой договорной конструкции за пределами правоотношений, возникающих между застройщиком и дольщиками. Во многом это объясняется ограниченностью функций института эскроу-агентирования, который российский законодатель позаимствовал у иностранных юрисдикций. В частности, в правовых системах англосаксонской правовой семьи эскроу-агент обеспечивает юридическую прозрачность сделки, удостоверяя наличие вещного титула у сторон сделки, а также предлагая дополнительные услуги, в том числе по страхованию имущественных рисков [7].
Реформа строительной отрасли, произошедшая в 2018 г. и ознаменовавшая переход от системы долевого строительства к механизмам проектного финансирования, коренным образом изменила подход застройщиков к бизнес-моделям, используемым в ходе продажи объектов долевого строительства. Помимо прочего, законодательством фактически было установлено правило «одно юридическое лицо – один счет», которое позволило пресечь уловки застройщиков по переводу обязательств перед дольщиками на дочерние организации [8].
В 2021 г. подходы, лежащие в основе проектного финансирования многоквартирных жилых домов, были распространены на финансирование строительства индивидуальных жилых домов. Ключевая новелла реформы счетов эскроу заключается в обеспечении силами банка (третьей стороны) невозможности для застройщика осуществлять распоряжение денежными средствами дольщика, депонированными на специальном счете эскроу. При этом денежные средства, депонированные на счете эскроу, должны обеспечивать не только реализацию интереса дольщика в отношении исполнения обязательства застройщика по строительству и вводу в эксплуатацию объекта долевого строительства, но и реализацию интереса самого застройщика в получении оплаты от дольщика.
Таким образом, особый характер договора счета эскроу предполагает всестороннее и практически полное блокирование размещенных на таком счете денежных средств как от депонента, так от бенефициара, а также и от самого банка, поскольку в силу статьи 860.7 ГК РФ [1] не допускается, по общему правилу, взимание банком как эскроу-агентом вознаграждения за свои услуги за счет средств, размещенных на счете эскроу.
Моментом перехода права требования к эскроу-агенту от депонента к бенефициару считается момент возникновения оснований для перечисления денежных средств от депонента в пользу бенефициара. На практике такие основания – юридические факты, связанные с окончательной готовностью объекта долевого строительства к передаче дольщику (например, подписанный акт приема-передачи объекта долевого строительства).
Наличие или отсутствие основания для перехода права требования к эскроу-агенту от депонента к бенефициару – важнейшее обстоятельство, которое предопределяет юридическую судьбу денежных средств, ранее депонированных на счете эскроу, при досрочном расторжении договора счета эскроу сторонами.

Взаимосвязь правоотношений, вытекающих из договора счета эскроу, с материальными правоотношениями сторон по договору участия в долевом строительстве порождает закономерный вопрос о наличии у договора счета эскроу признаков акцессорного (обеспечительного) обязательства по отношению к основному обязательству. Применение формально-юридического подхода и изучение структуры изложения нормативного материала, выбранной законодателем при конструировании норм гражданского закона, позволяют говорить, что договор счета эскроу не является способом обеспечения исполнения обязательств по двум основным причинам.
Во-первых, договор счета эскроу – поименованный гражданско-правовой договор, регулирование которого осуществляется на основании общих норм о договоре банковского счета и специальных норм о договоре счета эскроу. Напротив, способы обеспечения исполнения обязательств были выделены законодателем в главу 23 ГК РФ, которая содержится в разделе, регламентирующем общую часть обязательственного права.
Во-вторых, в отношении договора счета эскроу не соблюдается необходимое для обеспечительных обязательств требование, установленное статьей 329 ГК РФ, согласно которому при недействительности основного соглашения акцессорное обязательство продолжает действовать на последствия недействительности основного соглашения.
В этой связи следует согласиться с тем, что договор счета эскроу, несмотря на тесную взаимосвязь и некую производность в системе действующего правового регулирования от договора участия в долевом строительстве, не может быть способом обеспечения исполнения обязательств по нему.
При этом на практике один из центральных вопросов правового регулирования договора счета эскроу – его отграничение от договора условного агентирования (эскроу), который выделяется законодателем как отдельный поименованный гражданско-правовой договор, урегулированный положениями главы 47.1 ГК РФ. Помимо лексического сходства договоров, следует иметь в виду, что положения о договоре условного агентирования в силу п. 4 ст. 860.7 ГК РФ подлежат субсидиарному применению к регулированию договора счета эскроу.
Вопрос о разграничении гражданско-правовых договоров зачастую разрешается посредством проведения сравнительного анализа существенных условий этих договоров [6]. Вместе с тем буквальный анализ положений гражданского законодательства позволяет сделать вывод, что единственное существенное условие как договора условного агентирования
(эскроу), так и договора счета эскроу – условие о предмете такого договора, которое включает в себя сумму, подлежащую передаче от депонента в пользу эскроу-агента, порядок определения суммы, подлежащей последующей передаче бенефициару, а также основания для перехода права требования к эскроу-агенту от депонента в пользу бенефициара.

Необходимо рассмотреть некоторые существенные различия между конструкциями договора условного агентирования (эскроу) и договора счета эскроу.

В первую очередь, различен субъектный состав этих двух договоров – в силу прямого указания ст. 926.1 ГК РФ договор условного агентирования – трехсторонний. При этом требования по непосредственному участию в сделке бенефициара применительно к договору счета эскроу гражданским законодательством не предъявляются.
Во-вторых, на подзаконном уровне постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 [4] к банкам как эскроу-агентам по договору счета эскроу предъявляются дополнительные требования относительно участия в системе обязательного страхования вкладов, минимального кредитного рейтинга, а также отсутствия введенных банком ограничений на совершение банковских операций в связи с оказанием на Российскую Федерацию санкционного давления со стороны зарубежных государств. Каких-либо аналогичных ограничений в отношении эскроу-агентов по договору условного агентирования не введено.
Различаются и требования к форме сопоставляемых договоров: договор условного агентирования – один из немногочисленных в отечественной цивилистике, который должен заключаться в нотариальной форме. Договор счета эскроу
может быть заключен в простой письменной форме.
Договор счета эскроу – по своим правовым характеристикам реальный и считается заключенным в момент передачи депонированных денежных средств. Договор условного агентирования – консенсуальный, для его заключения требуется достижение сторонами соглашения обо всех существенных условиях договора, передача предмета договора не обязательна.
В силу особой сферы применения договора счета эскроу введен законодательный запрет на зачисление депонентом дополнительных денежных средств помимо изначально депонируемой суммы.
Также законодателем установлен предельный срок исполнения эскроу-агентом обязанности по перечислению денежных средств бенефициару по договору счета эскроу – 10 дней. Этот срок может быть сокращен соглашением сторон. В свою оче-
редь, при заключении договора условного агентирования вопрос о сроках исполнения аналогичной обязанности эскроу-агента отводится на усмотрение сторон.
Следует отметить предопределенную законодательством необходимость осуществления публичного контроля за счетом эскроу, что вытекает из положений п. 1.1 ст. 86 НК РФ [2].

Минфин России, разъясняя применение нормы ст. 86 НК РФ к счетам эскроу, в письме от 12.04.2017 № 03-02-07/1-21741 [5] указал, что специальный счет эскроу соответствует счетам, определенным п. 2 ст. 11 НК РФ. Следовательно, банки обязаны сообщать в налоговые органы об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу с указанием сведений о владельце счета (депоненте).
Помимо правовых проблем договора счета эскроу, которые носят в большей степени доктринальный характер, сохраняют свою злободневность проблемы прикладного характера, связанные с обязательным страхованием денежных средств дольщиков, депонированных на счетах эскроу.
Как установлено в ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (далее – Закон № 177-ФЗ) [3], предельная сумма страхового возмещения по счету эскроу, через который осуществляются расчеты по договору долевого участия в строительстве, составляет 10 млн руб.
Приведенное положение действует в указанной редакции с 2019 г. Однако макроэкономическая конъюнктура порождает непраздный вопрос об адекватности сохранения неизменной на протяжении 4 экономически нестабильных лет предельной суммы страхового возмещения. По данным агентства недвижимости «ЦИАН», средняя стоимость квадратного метра квартиры на первичном рынке жилья в Москве за период 2019–2023 гг. возросла на 95,3%, то есть буквально вдвое.
Анализ текущих цен на недвижимость в столичном регионе позволяет сделать вывод, что выплата страхового возмещения дольщику в связи с банкротством эскроу-агента по договору счета эскроу позволяет приобрести на полученные средства квартиру площадью 21,4 квадратного метра (в 2019 г. на эту же сумму страхового возмещения можно было приобрести квартиру площадью 41,8 квадратного метра).
К сожалению, приходится констатировать, что в будущей редакции Закона № 177-ФЗ, которая вступит в силу 19.03.2024, внесение изменений в части повышения предельной суммы выплаты страхового возмещения по счету эскроу, открытому для исполнения дольщиком обязанностей по договору участия в долевом строительстве, не планируется.
Таким образом, резкое изменение ценовых показателей средней стоимости квадратного метра жилья на рынке недвижимости косвенно повышает риски дольщика, делая заметно более чувствительными правовые последствия, вызван-
ные банкротством банка как эскроу-агента. 
В условиях распространения механизмов счетов эскроу применительно к ИЖС представляется обоснованным поставить вопрос об индексации предельных сумм страхового возмещения со стороны Агентства по страхованию вкладов по договору долевого участия в строительстве.

Список литературы
1. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.10.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996 № 5, ст. 410.
2. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 19.01.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.08.1998 № 31, ст. 3824.
3. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (ред. от 05.01.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.12.2003 № 52 (часть I), ст. 5029.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» (ред. от 17.11.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации от 02.07.2018 № 27, ст. 4066.
5. Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 12.04.2017 № 03-02-07/1/21741 «Об обязанности банков сообщать в налоговые органы информацию об открытии (о закрытии, об изменении реквизитов) счета эскроу» // СПС «Гарант».
6. Емелина Л. А., Швачко Н. А. Развитие инструментов защиты прав потребителей финансовых услуг // Банковское дело. 2023. № 1. С. 62–66.
7. Ефимова Л. Г. Договоры банковского вклада и банковского счета : монография. – М. : МГЮА им.О. Кутафина ; Проспект. 2018. 428 с.
8. Лаврентьев М. А., Мальгинов Г. Н., Стерник С. Г. Влияние институциональной реформы долевого участия в строительстве на первичный рынок многоквартирного жилья // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 5. С. 25–44.