Риски, возникающие при оформлении залога разного вида имущества
- Автор: Визгалин О. Э.
Риски и проблемы, возникающие при экспертизе и оформлении залоговой сделки, в большинстве случаев отражают общие проблемы имущественных отношений. В статье предлагается обзор наиболее острых проблем должной идентификации предмета залога и порядка его оформления. Показаны пути минимизации банковских рисков, связанных с возможной потерей права залога
О.Э. ВИЗГАЛИН, заместитель начальника управления по работе с залогами, департамент сопровождения кредитных операций Внешэкономбанка
Одной из особенностей кредитования инвестиционных проектов является то, что основные и наиболее ценные активы создаются и/или приобретаются в рамках реализации такого проекта. Это означает, что на стадии открытия финансирования заемщик в качестве обеспечения обязательств по проекту может предложить весьма ограниченный перечень залогового обеспечения.
Характеристики финансируемого проекта обусловливают особенности создаваемых в будущем активов. Как правило, такое имущество само по себе является условно-ликвидным и представляет ценность исключительно как часть создаваемого имущественного комплекса. Таким образом, на стадии экспертизы проекта важно понять особенности создаваемых активов, их назначение, а также порядок государственной регистрации прав, бухгалтерского и технического учета такого имущества.
При анализе залоговых сделок по инвестиционным проектам наиболее важным является не столько определение достаточности и ликвидности залога, сколько комплексный анализ предмета залога, позволяющий с наибольшей достоверностью определить все необходимые характеристики имущества, его назначение, особенности учета и оборота, а также порядок оформления залога такого имущества.
Залог земельных участков
Одним из основных залогов является земельный участок (или участки) либо права аренды земельного участка, на котором предполагается реализовывать проект. Одна из задач залоговой службы банка – правильно идентифицировать предмет залога и должным образом описать его в договоре залога. Кроме того, представляется важным установить наличие всех объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, которые будут также использоваться в рамках реализации проекта и подлежат передаче в залог банку.
1. В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В соответствии со ст. 64 упомянутого выше закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Как видно из указанных норм, Закон об ипотеке связывает судьбу объекта недвижимости и земельных участков. При этом существует две модели договоров залога: 1) договор залога, в котором основным (самостоятельным) предметом залога является земельный участок; 2) договор залога, в котором основным предметом залога являются объекты недвижимости, а залог земельного участка оформляется в связи с требованием Закона об ипотеке (ст. 69 Закона об ипотеке).
Можно утверждать, что в отношении инвестиционных проектов в большей степени распространен первый вариант договора, когда основным предметом залога является земельный участок, на котором предполагается реализация проекта[1]. Перед специалистами банка стоит задача выяснить точный перечень объектов недвижимости, находящихся на закладываемом земельном участке и зарегистрированных в ЕГРП, и при этом убедиться, что данный перечень носит исчерпывающий характер. В качестве источников данной информации могут быть использованы (в комплексе):
- отчет об оценке земельного участка / прав аренды земельного участка и объектов недвижимости, подготовленный независимой оценочной компанией; отчет должен содержать подробное описание объекта оценки с указанием всех улучшений земельного участка, а также месторасположение объектов недвижимости (в привязке к земельному участку);
- кадастровый паспорт земельного участка (п. 8 листа КП1[2], лист КП3);
- официальное письмо залогодателя с перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимости;
- непосредственный осмотр земельного участка специалистами банка.
Однако ряд перечисленных документов зачастую не содержит всей необходимой банку информации. Заметим, что на практике весьма редко встречались кадастровые паспорта земельных участков с указанием в них информации об объектах капитального строительства.
2. Нередки случаи, когда залогодатель по каким-либо причинам не вправе передавать в залог права аренды земельного участка. В п. 12 Пленума[м1] ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.
На практике указанные в предыдущем абзаце положения нередко применяются, когда в залог передается объект, находящийся в особой экономической зоне (ОЭЗ). В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 30.10.2007 № 240-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент ОЭЗ не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Также следует отметить проблематику, связанную с передачей в залог прав аренды частей лесных участков.
Согласно п. 1 ст. 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЛК РФ) до 1 января 2017 г. допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений месторождения полезных ископаемых. В соответствии со ст. 5 Закона о введении в действие ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.
Остается открытым вопрос о распространении указанных выше запретов на случаи, когда информация о таких частях лесных участков внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в качестве обременения лесного участка. В соответствии со ст. 7 и 16, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) (далее – Закон о кадастре) учет сведений о части объекта недвижимости осуществляется только в целях ограничения (обременения) вещных прав. Изготовление отдельных кадастровых паспортов на части земельного участка не предусмотрено законодательством. Чтобы часть земельного участка выступала самостоятельным объектом недвижимого имущества, необходимо провести межевание земельного участка, выделив соответствующую часть для постановки ее на самостоятельный кадастровый учет.
Распространяется ли указанный выше запрет на распоряжение арендными правами в случае, если находящаяся в аренде часть земельного участка из состава лесного фонда учитывается в разделе КП3 и КП4 кадастрового паспорта лесного участка и при этом не выделена в самостоятельный земельный участок?
На практике договоры ипотеки, содержащие в качестве предмета залога право аренды части лесного участка, проходят государственную регистрацию в органах Росреестра, при этом регистрационная запись об ипотеке вносится в соответствующий раздел ЕГРП, открытый на «главный» земельный участок. Однако в целях минимизации рисков банка при оформлении такого залога рекомендуется прорабатывать с залогодателем вопрос формирования из соответствующей части лесного участка самостоятельного земельного участка с получением кадастрового паспорта. Естественно, в отношении образованного земельного участка залогодателю необходимо будет заключить новый договор аренды, права по которому смогут выступать в качестве предмета залога.
3. При оформлении залога земельного участка требуется также обратить внимание на наличие в кадастровых паспортах информации о таких обременениях, как охранные зоны (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160), а также о пересечении границ земельного участка границами другого земельного участка. При рассмотрении документов на предмет наличия охранных зон нередко банк сталкивается с ситуацией, когда в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность земельного участка.
В частности, такая ситуация может быть обусловлена тем, что сведения о частях земельного участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут быть предоставлены только собственником ЛЭП, а залогодатель прав аренды земельного участка не может повлиять на исполнение требований законодательства третьими лицами. В указанных случаях наличие таких ограничений явно может послужить основанием для снижения ликвидности предмета залога. Данный фактор необходимо учитывать при формировании технического задания на оценку (при привлечении независимого оценщика), а также при установлении залогового дисконта и определении уровня ликвидности передаваемого в залог имущества. В рамках инвестиционного кредитования обязательство по предоставлению в банк соответствующих документов можно установить в отлагательных условиях предоставления банком денежных средств по кредитной линии.
Следует отметить, что в соответствии с абзацами 2 и 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) госрегистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случая, когда право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации порядке. Указанная норма об исключении зарегистрированных земельных участков из сферы применения оснований для приостановления государственной регистрации прав прекращает действие с 01.01.2018 (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ).
Чтобы предотвратить снижение ликвидности переданных в залог земельных участков (прав аренды) и возможность совершения с такими земельными участками сделок, специалистам банков рекомендуется проанализировать имеющиеся в залоговых досье документы и при необходимости предложить залогодателям устранить пересечение границ земельных участков и внести в ГКН соответствующие сведения до 01.01.2018 (возможно, включив данное обязательство в условия кредитных соглашений и/или договоров залога).
Залог объектов недвижимости
1. При анализе залоговой сделки с недвижимым имуществом на предмет соблюдения ст. 69 Закона об ипотеке необходимо изучить кадастровые паспорта объектов недвижимости, в которых должны содержаться кадастровые номера земельного участка (участков), в пределах которого (которых) находятся такие объекты.
В предоставляемых в банк кадастровых паспортах объектов недвижимости зачастую отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого находится объект. При обращении в органы государственного кадастрового учета для внесения соответствующих сведений в раздел залогодатели порой приходит ответ, что кадастровый учет объекта был осуществлен на основании представленных документов в связи с постановкой его на кадастровый учет. При этом внесение изменений в ГКН в части уточнения сведений о земельном участке, в пределах которого, по мнению уполномоченного органа, расположен объект недвижимости, действующим законодательством не предусмотрен.
Однако согласно п. 1 ст. 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 9, 11–21.1, 25–30 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости. Из п. 4 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре следует, что описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН, если объект недвижимости – здание, сооружение или объект незавершенного строительства, является уникальной характеристикой объекта недвижимости, которое должно содержаться в составе государственного кадастра недвижимости.
С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что возможность внесения вышеуказанных сведений в ГКН прямо предусмотрена Законом о кадастре. Все эти проблемы со временем могут исчезнуть, учитывая существование единого фонда данных двух реестров (ГКН и ЕГРП), а также в связи с проводимой Росреестром с 2012 г. так называемой гармонизацией данных ГКН и ЕГРП.
Нередко случается, что объекты недвижимости расположены на нескольких земельных участках, но при этом у залогодателя отсутствуют оформленные земельно-имущественные права на какие-либо земельные участки. В таком случае, выяснив, на каких земельных участках расположены объекты недвижимости, банк должен получить от залогодателя следующие документы:
- выписку из ЕГРП на земельный участок, подтверждающую отсутствие зарегистрированных прав залогодателя на такой участок (или сообщение территориального управления Росреестра об отсутствии сведений о земельном участке в ЕГРП);
- справку соответствующего органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, подтверждающую, что у залогодателя не оформлены права на земельный участок.
До 23 июня 2015 г. порядок применения ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, аналогичной (в рассматриваемой части) по содержанию ст. 69 Закона об ипотеке, был разъяснен положениями совместного постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, согласно которым в случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим вышеуказанным нормам законодательства (п. 45). В связи с изложением в новой редакции ст. 340 ГК РФ, на которую ссылается указанный п. 45, он был отменен Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
При разрешении споров по искам о признании недействительными договоров ипотеки в связи с непередачей одновременно с объектами недвижимости по тому же договору залога прав на земельные участки в случае отсутствия таковых у владельцев закладываемой недвижимости суды отказывали в признании таких договоров недействительными и основывали свои доводы на положениях п. 45 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 (в отношении зданий), а также п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 (в отношении помещений).
Новых разъяснений о порядке применения ст. 69 Закона об ипотеке на настоящий момент нет. При этом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14 сообщила, что за исключением случаев, установленных федеральным законом (например, абзац 4 ст. 69 Закона об ипотеке), заявления о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено, должны быть представлены на государственную регистрацию одновременно, и такая регистрация также должна быть проведена одновременно. Непредставление заявления о госрегистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки расположенного на нем здания (сооружения). Это позволяет говорить о риске отказа в регистрации такого договора залога (ипотеки).
Однако практика показывает, что регистрирующие органы не отказывают в регистрации договора ипотеки, когда объекты, являющиеся предметом залога, расположены, в том числе, на земельных участках, не принадлежащих залогодателю. Как представляется, такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.
Также следует отметить, что при анализе представляемых залогодателями документов на предмет залога часто можно обнаружить несоответствие данных, содержащихся в ЕГРП, данным, указанным в ГКН. Для минимизации банковских рисков такие документы следует привести в соответствие. Проблемы, связанные с расхождением данных ЕГРП и ГКН, могут быть решены с вступлением в силу с 1 января 2018 г. нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым предусматривается единая учетно-регистрационная процедура и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
2. Весьма важным представляется правильная идентификация предмета залога. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В силу ст. 339 ГК РФ предмет залога является существенным условием договора залога. Для надлежащего определения предмета залога в договоре должны быть указаны индивидуальные признаки предмета залога, исключающие впоследствии его замену на аналогичное имущество и возможное возникновение споров между залогодателем и залогодержателем об имуществе, переданном в залог.
Одна из проблем правильной идентификации предмета залога возникает при оформлении залога объектов недвижимости. Как на этапе оценки, так и на этапе подготовки договора важно определить правовой статус объектов, передаваемых в залог. Здесь можно выделить два блока вопросов. Первый – в отношении имущества, которое находится внутри здания, второй – вопросы наличия признаков самостоятельных объектов недвижимости у зданий и сооружений.
Имущество внутри здания. В данном случае необходимо определиться со статусом коммуникаций и прочего оборудования (канализации, сети водопровода, системы вентиляции, лифтов и др.), обеспечивающих передаваемое в залог здание (сооружение).
В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса РФ, коммуникации можно по сути отнести по принадлежности к главной вещи. При таком подходе сами по себе коммуникации ценности не имеют и подлежат учету в составе сложной вещи. В силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию сооружений вспомогательного использования не требуется. Не требуются в связи с этим и кадастровый учет таких объектов и их государственная регистрация.
Такая позиция поддерживается Министерством финансов РФ (письма от 23.09.2008 № 03-03-05-01/57, от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212). Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, на этапе оценки или согласования проекта оценочного отчета важно понимать состав объекта оценки, чтобы избежать двойного учета в расчетах одного и того же имущества. Руководствуясь указанным подходом, можно сделать вывод, что в объект оценки входят также лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее имущество, чье перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При анализе бухгалтерской документации залогодателя важно иметь в виду, что в соответствии с Положением «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 № 26н) единицей бухгалтерского учета является инвентарный объект, в который могут входить все его приспособления и принадлежности. Если сроки полезного использования составных единиц объекта основного средства сильно различаются, то каждая такая часть учитывается как отдельный инвентарный объект и имеет особый срок амортизации.
Таким образом, важно правильно и отдельно оценить как объект недвижимости с входящими в него конструктивными элементами и оборудованием, чье перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, так и остальное движимое имущество, учитываемое в качестве основных средств, которое может быть использовано вне объекта недвижимости, и демонтаж которого не причиняет несоразмерного ущерба его назначению, и/или функциональное предназначение которого не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимости.
При анализе банком имеющихся у залогодателя основных средств на основании бухгалтерской отчетности (счет 01 «Основные средства») и структурировании залоговых сделок следует четко разграничить те единицы имущества, которые являются конструктивными элементами объекта недвижимости (и учитываются в качестве самостоятельных инвентарных единиц), а также те объекты, которые являются самостоятельными объектами имущества.
При выявлении у залогодателя таких инвентарных единиц, как лифты, инженерные сети, необходимо решить вопрос о наличии их неразрывной связи с системой жизнеобеспечения и/или функционирования объекта недвижимости. Здесь также рекомендуется получить заключение технической экспертизы. И хотя можно предположить, что при передаче в залог объекта недвижимости заложенными считаются объекты, неразрывно с ним связанные, для минимизации рисков потери права залога на такие объекты не лишним будет заключение отдельного договора залога таких объектов движимого имущества. И опять-таки при расчете достаточности обеспечения важно не посчитать дважды стоимость таких объектов (как самостоятельных объектов и как элементов объекта недвижимости).
Часто приходится сталкиваться с тем, что, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик учитывает стоимость находящегося в нем движимого имущества (как смонтированного, так и не смонтированного) без выяснения, является ли данное имущество конструктивной частью здания или имеет признаки самостоятельных объектов движимого имущества и может быть реализовано в качестве таковых.
С экономической точки зрения такой подход представляется логичным – ведь оценивается объект с определенным назначением (завод, фабрика, логистический терминал, аэропорт), который без соответствующего оборудования теряет свою прямую функцию и его использование по другому назначению не является наиболее эффективным. Но по идентификации имущества и юридического статуса находящегося в здании оборудования такой подход не отвечает интересам банка.
На наш взгляд, в данном случае оценщику нужно дополнительно проанализировать природу такого оборудования с изучением технических документов, а при необходимости – получить заключения профильных специалистов, чтобы при оценке объекта недвижимости не учесть стоимость оборудования, которое может использоваться вне данного объекта. Условие отдельного определения стоимости такого оборудования может быть оговорено в техническом задании на оценку.
Определение статуса зданий, сооружений.В данном блоке проблем можно выделить две ситуации. Первая – когда стоит вопрос определения статуса объекта (движимое или недвижимое имущество). Вторая – когда стоит вопрос установления в принципе наличия самостоятельного объекта недвижимости (не является ли данный объект частью земельного участка).
В первом случае следует обращать внимание на то, что такие объекты, как сети водопровода и сети канализации, могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку подобное имущество прочно связано с землей, при этом его перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба, т. е. соответствуют ст. 130 Гражданского кодекса РФ (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 № ВАС-18117/10, постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2008 № Ф09-2383/08-С6).
На практике встречались ситуации, когда у залогодателя одинаковые по назначению объекты имущества имели разный статус: ряд объектов был зарегистрирован как недвижимое имущество и имел соответствующие свидетельства, другие учитывались в качестве движимого имущества, и сведения о них в ЕГРП отсутствовали. Если признавать объекты, относящиеся к коммуникациям, самостоятельными, то при передаче их в залог как движимого имущества существует риск признания такого договора залога недействительным (в случае признания таких объектов недвижимостью). Поэтому в целях минимизации рисков банка как залогодержателя следует тщательно изучить особенности такого имущества на предмет его неразрывной связи с землей, в том числе запросить у залогодателя заключение технической экспертизы и иные документы, позволяющие однозначно определить статус имущества и порядок его передачи в залог.
Отсутствие зарегистрированных прав на здания и сооружения в ЕГРП вовсе не означает, что такие объекты не являются недвижимым имуществом. Такой вывод содержится в п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25, где указано, что правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. И наоборот – в судебном порядке может быть установлено, что зарегистрированный в ЕГРП объект не является объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99).
При решении второго вопроса надо руководствоваться тем же п. 38 указанного выше постановления Пленума Верховного суда РФ, в котором, в частности, говорится, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, как следует из п. 1 ст. 133 ГК РФ.
Очень часто в бухгалтерской отчетности заемщиков можно выявить такие объекты, как «благоустройство», «асфальтовое замощение» и тому подобные инвентарные единицы. Встречаются ситуации, при которых право собственности на перечисленные выше объекты зарегистрировано в ЕГРП. Учитывая изложенную выше позицию Верховного суда РФ, в случае если указанные объекты не отвечают признакам сооружения, можно сделать вывод, что они не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а значит, и не могут быть предметом залога.
При этом существуют риски признания отсутствующим права собственности заемщика на такие объекты в связи с нарушением прав и законных интересов третьих лиц (Определение ВАС РФ от 04.03.2014 № ВАС-1579/13). В таком случае представляется целесообразным провести анализ прав на земельный участок, на котором находятся такие объекты. Стоимость произведенных улучшений можно учесть в стоимости земельного участка (прав аренды земельного участка), который может выступать в качестве предмета залога (если он или право его аренды принадлежит залогодателю). Если право собственности на такие объекты не зарегистрировано, не следует спешить оформлять залог такого имущества в качестве движимого, ведь по своей природе такие объекты могут являться частью земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).
Единый недвижимый комплекс
Решением проблем, связанных с неопределенностью предмета залога, может послужить государственная регистрация единого недвижимого комплекса (ЕНК), который определяется как совокупность объединенных общим назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь.
При передаче в залог недвижимого комплекса есть риск отнести к недвижимому имуществу нестандартные объекты, которые не являются традиционными зданиями, строениями и сооружениями. Важно отметить, что с 01.01.2015 действуют новые Правила ведения ЕГРП (приказ Минэкономразвития от 23.12.2013 № 765, далее – Правила ведения ЕГРП), где в разделе XXII определены особенности внесения в ЕГРП записей государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на ЕНК.
В частности, Правилами ведения ЕГРП предусмотрено: если на момент представления документов на регистрацию прав такой объект недвижимости не учтен в ГКН в качестве единого (одного) объекта недвижимости, при условии, что в ГКН учтены все объекты недвижимости, составляющие данный единый недвижимый комплекс, такой раздел ЕГРП при его открытии и внесении в него первой записи о праве на ЕНК идентифицируется условным номером. Кадастровый номер такого ЕНК вносится в раздел ЕГРП в случае поступления из органа кадастрового учета данных об учете ЕНК в качестве одного объекта недвижимости.
Таким образом, Правила ведения ЕГРП предусматривают возможность регистрации права собственности на ЕНК без постановки такого ЕНК на кадастровый учет при условии, что в ГКН учтены все объекты недвижимости, входящие в данный ЕНК. Однако ст. 133.1 ГК РФ подразумевает, что в состав ЕНК могут входить и иные вещи (т. е. не являющиеся недвижимостью). С учетом п. 169 Правил ведения ЕГРП представляется, что в подраздел I–10 должно входить, в том числе, и описание иного имущества, не являющегося недвижимостью, но входящего в состав ЕНК.
Возведение объектов на заложенном земельном участке
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, объекты, которые возведены на заложенном земельном участке или на земельном участке, права аренды которого переданы в залог банку, считаются находящимися в залоге у банка. В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона ипотеке такая ипотека возникает не автоматически, а с момента ее государственной регистрации. В условиях кредитных соглашений необходимо указывать обязательства заемщика одновременно с регистраций права собственности на возведенные объекты регистрировать ипотеку в пользу банка
