Независимая оценка имущества— гарантия определения объективной стоимости предмета ипотеки

Автор: Банковское дело

Ян Орлов,
руководитель отдела стратегического развития
и маркетинга АКГ «Интерэкспертиза»

На сегодняшний день многие жители России способны приобрести квартиру, земельный участок или дом в кредит, воспользовавшись одной из ипотечных программ.

При этом финансовым обеспечением сделки может стать недвижимое имущество, принимаемое банком в качестве залога (жилые или коммерческие объекты, земельные участки). Казалось бы, ситуация выгодна и удобна для всех участников соглашения: банк получает проценты, заемщик — недвижимость. И здесь важно грамотно определить реальную стоимость предмета залога.

Не секрет, что заемщику выгодно, чтобы залог был оценен максимально высоко, поскольку от этой оценки напрямую зависит сумма, причитающаяся к выдаче в кредит. Банк интересует справедливая рыночная цена, то есть реальная стоимость реализации объекта, которая будет актуальна при потере клиентом платежеспособности или прекращении выполнения обязательств по договору займа. Разумеется, оценивать объект должны независимые эксперты, не выражающие интересов сторон, заключающих соглашение.

Давление заказчика на оценщика

Опытный эксперт только иронично усмехнется, прочитав убедительную статью о том, как следует проводить независимую оценку. Работать специалистам, занимающимся данным видом деятельности, приходится не только в экстремальных ситуациях, но порой и в условиях настоящего шантажа. Клиент, оплачивающий процедуру оценки, как правило, не стесняется при этом указывать нужную для него стоимость объекта и предлагать дополнительное вознаграждение представителю третьей, независимой стороны. В случае отказа принять позицию заказчика оценщик рискует потерять клиента, а вместе с ним и работу.

Некоторые специалисты вынуждены проводить экспертизу «под заказ», игнорируя действующие нормативные стандарты. Это компрометирует и репутацию исполнителя, и саму процедуру оценки. В конце концов снижается профессиональный уровень специалистов. Большинство оценщиков, только начинающих работать, не имеют возможности получить высокую квалификацию и построить карьеру, поскольку с первых дней своей трудовой деятельности работают в интересах клиента. К слову, все это в большинстве случаев проявляется при заключении крупных коммерческих сделок, где сумма кредита и, следовательно, цифра, полученная в результате оценки, намного выше, а клиент для оценщика представляет особую значимость.

Нет авторитета — нет оценщика

Услуги оценщика не требуются в том случае, если обе стороны приходят к соглашению о цене залога, ориентируясь при этом на данные сравнительных продаж, проанализировав последние аналогичные и актуальные сделки. Однако при ипотечном кредитовании банки практически всегда обращаются к независимым оценщикам за реальной рыночной и ликвидационной стоимостью залогового имущества. Значительно сложнее оценивать масштабные коммерческие комплексы, квартиры в домах, имеющих историческую ценность, или земли в районах с перспективной застройкой (то есть участки земли, стоимость которых неуклонно увеличивается в связи с растущим спросом).

В прессе часто появляются статьи о недопустимых действиях оценочных компаний, при этом истинные виновники нелицеприятной ситуации, как правило, остаются в тени. В какой-то степени негативное восприятие оценщиков сложилось в 1990-е годы после проведения приватизации, итоги которой не могут признать многие россияне. Однако с тех пор прошло время, и если бы оценочная деятельность в течение этих 20 лет находилась в рамках правового поля, то профессия оценщика была бы одной из самых уважаемых и престижных.

На самом деле, чтобы оценить объект, надо быть грамотным экономистом, хорошо владеть ситуацией на рынке недвижимости и инвестиций, знать условия кредитования, предлагаемые разными банками, уметь применять действующие стандарты и методики. Заказная оценка в свою очередь — это процедура с заранее известным результатом, которая, нужно признать, имеет место быть сегодня. И потому не все специалисты, занимающиеся оценкой, могут заслуживать полного доверия. Согласитесь, деятельность оценщика, не имеющего авторитета в обществе и профессиональной среде, не может быть признана справедливой.

Пути решения проблемы

С 1 января 2008 года вступили в силу поправки к закону «Об оценочной деятельности», в результате чего лицензирование оценочной деятельности было заменено саморегулированием. СРО (саморегулируемые организации) были призваны разрабатывать и стандартизировать методологию оценки, устанавливать нормы и регулировать деятельность оценщиков. Однако, по сути, в оценочной деятельности мало что изменилось, поскольку даже сегодня вступление оценщиков в СРО и оплата членских взносов многими расценивается как возможность заниматься профессиональной деятельностью. Кроме того, саморегулируемые организации не имеют единых стандартов и правил, в которых тем более учитывается специфика оценки для целей залога, а их отсутствие может способствовать злоупотреблениям конкретно в этом виде оценки. Поэтому специалисты продолжают оставаться заложниками «щедрых» заказчиков и, в конце концов, смиряются с потерей авторитета и статуса независимого профессионала.

Анализируя данную ситуацию, эксперты предлагают разные пути решения проблемы. Одни утверждают, что необходимо исключить контакты между оценщиком и заказчиком — принимать заказ на оценку должен представитель отдельного независимого института, передавая затем экспертизу отчета в ведение специальных комиссий (например, на базе СРО). Но в данном случае появляется еще одно действующее лицо, цепочка участников удлиняется, и процесс растягивается.

Выдвигалось еще одно предложение — на этот раз о необходимости ужесточения ответственности оценщика за заведомо некорректно указанную итоговую величину стоимости объекта оценки. Но проблема состоит в том, что определенные правила принятия решений относительно того, когда эту цифру можно считать завышенной или заниженной, а также методика расчета величины таких расхождений, не разрабатывались. Ведь не секрет, что зачастую, учитывая многие факторы (в том числе отсутствие развитого рынка), можно констатировать: расхождение в стоимости объекта оценки может достигать 25%.

Другие утверждают, будто проблема решится сама собой, если профессиональный уровень исполнителя станет настолько высоким, что его отчет не вызовет ни малейшего сомнения ни у клиента, ни у банка. Однако где взять таких специалистов, работающих в условиях постоянного давления? Значит, надо искать иные, более действенные варианты.

Выход из тупика: банк — заказчик оценки

И банки и клиенты соглашаются с тем, что оценка должна быть справедливой и что проводить ее следует профессионалам. Никто не должен вмешиваться в процесс оценки и приглашать повторно «послушных» специалистов, если результаты покажутся одной из сторон некорректными, то есть оценочная компания должна пользоваться авторитетом.
Банк, выдавая кредит, рискует в большей степени, чем клиент, оплативший договор на оказание услуг по оценке, поскольку оценщик несет ответственность только перед заказчиком.

В случае если тот не выполняет свои обязательства, руководство кредитной организации вынуждено принимать меры по реализации имущества, при этом оно не может предъявить никаких претензий к оценщику. Эта порочная система «зависимой независимости» дискредитирует профессионалов и превращает серьезную процедуру в обычный фарс. К тому же банк не заинтересован в занижении стоимости объекта (как может считать заказчик оценки) — ему важно получить объективные сведения о том, что залог имеет реальное финансовое обеспечение.

Выходит, что конечным пользователем услуг оценщиков является кредитная организация, а в качестве заказчика выступает залогодатель. Данная схема зачастую и вызывает противоречия.

Оптимальное решение этой проблемы заключается в использовании механизма трехстороннего договора между залогодателем, кредитной организацией и оценщиком. Существует также более простое решение — заказчиком оценки может стать сам банк. К примеру, российский банк «ВТБ 24» одним из первых на рынке кредитования внедрил систему «Банк — заказчик оценки», в соответствии с которой именно кредитная организация приглашает оценщиков для заключения договора на оказание услуг. В этой ситуации риск подписания незаконного соглашения (сговора) между банком и заказчиком с целью искажения стоимости предмета залога сводится практически к нулю.

После пилотного запуска услуги в нескольких регионах был проведен анализ достигнутых результатов и подтвержден положительный эффект, затем эксперимент распространился на всю ипотечную сеть. В настоящее время более 90% договоров кредитования утверждается на основе действующей системы «Банк — заказчик оценки», и в ближайшее время все подразделения станут работать по данной методике. Пожалуй, на сегодняшний день это наиболее рациональный и правильный подход к решению запутанной, недопустимой для правового общества проблемы, связанной с заказной оценкой.